Il principio è lo stesso di quello classico: grazie agli strumenti offerti dal digitali, gli investitori si aggregano per supportare lo stesso progetto e ne acquisiscono quote, più o meno grandi. Meccanismo identico, settore specifico. L'esordio di Concrete, spiega il ceo di Concrete Lorenzo Pedotti, arriverà con “un progetto residenziale medio-grande, a Milano. In questo momento ci sembra i mercato più effervescente”. L'idea è nata un anno e mezzo fa, con il supporto di Embed Capital, società che dal 2013 ha investito 2 milioni di euro in società innovative ai primissimi passi.

Mattone e crowdfunding: perché adesso

I tempi, come al solito, non sono casuali. L'Italia è stata precoce nella costruzione di una normativa sul crowdfunding, nel 2013. “Ma un passo importante è stato fatto alla fine del 2017, con la possibilità di finanziare le Pmi”, spiega Pedotti. Una novità che ha allargato le maglie e ha di fatto permesso di guardare al mercato immobiliare.

È infatti più popolato da imprese mature che da startup e richiede taglie medi più ampie. Concrete infatti prevede un investimento minimo di 10.000 euro (una quota più alta del solito), si rivolge a soggetti istituzionali e a campagne meno frazionate rispetto al crowdfunding generalista. I tempi sembrano propizi non solo per questioni di norma. Lo dicono anche i numeri. Secondo i dati raccolti da Mamacrowd, le piattaforme italiane di equity crowdfunding hanno raccolto 11,9 milioni di euro nel terzo trimestre e 26 milioni nei primi nove mesi del 2018. Una cifra più che raddoppiata rispetto a un anno fa.

L'Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano ha indicato proprio nell'immobiliare una delle strade più promettenti. Fino allo scorso luglio, i progetti finanziati in Italia avevano raccolto 5,6 milioni in meno di un anno. Il conto include sia quelli ottenuti da Walliance che quelli di Housers: la prima è una piattaforma, già attiva, simile a Concrete, che investe in equity e compra “pezzi di un progetto” con la prospettiva di un ritorno; la seconda si affida al social lending, cioè al prestito tra privati, che incassano un interesse o una quota sugli affitti. Altrove, il mercato è ben più ampio.

“All'estero – spiega Pedotti - il real estate crowdfunding è uno strumento quasi standard, con 130 piattaforme attive. E negli Stati Uniti il giro d'affari supera i 5 miliardi. In Italia però ci sono prospettive positive sia per il crowdfunding tradizionale che per quello immobiliare”. La scelta di puntare su quest'ultimo arriva dalla volontà di esplorare su un mercato “molto diverso da quello delle startup innovative, dove rischi e rendimenti sono molti diversi. Nell'immobiliare, il prodotto ha rischiosità più bassa”.

Come funziona Concrete

In queste prime fase di sviluppo, Concrete sta cercando il giusto equilibrio tra libertà di accesso e bontà dei progetti. In questo momento di maturazione del mercato, infatti, le piattaforme non sono solo aggregatori di risorse ma anche selezionatori e vetrine delle società da finanziare. Concrete non fa eccezione.

“Oggi – dice Pedotti - imporre paletti troppo rigidi sarebbe un limite. Ma stiamo molto attenti al track record di chi si propone”. Cioè al passato delle imprese coinvolte. Un controllo che, nel caso delle startup, non è possibile fare, perché un passato raramente c'è. I progetti devono poi basarsi sul co-finanziamento (“Il nostro apporto non è preponderante rispetto al capitale di rischio messo a disposizione dal proponente”) e si concentrano su strutture residenziali e turistico-ricettive. Concrete offre poi un'intestazione fiduciaria delle quote. Tradotto: i diversi investitori hanno un solo rappresentante. I responsabili del progetto hanno così un solo interlocutori. Mentre gli investitori si affidano a un gestore professionale, semplificando la gestione della propria quota, anche in sede di acquisto e vendita.

Cosa si potrebbe fare

Concrete parte dall'equity crowdfunding perché pensa abbia “un rapporto rischio-rendimento più interessante”. Ma il suo ceo non esclude di allargarsi, in futuro, anche al social lending, sul modello Housers. “A livello europeo si sta discutendo una norma per armonizzare il mercato. Parla di un'autorizzazione unica sia per l'equity che per il lending. Sarebbe una soluzione ottimale, che permetterebbe di costruire pacchetti con diversi gradi di rischio e rendimento, costruiti in parte con il sistema dei prestiti se l'investitore vuole essere più cauto”.

Un'altra possibile correzione potrebbe essere l'incremento del tetto massimo per l'equity crowdfunding. Oggi un progetto non può raccogliere più di 5 milioni di euro. Fino a ora è stato un livello più che sufficiente, sia perché il mercato è cresciuto gradualmente, sia perché si rivolgeva a giovani società.

“Per le startup – spiega Pedotti - è già abbastanza capiente, ma nel real estate è un limite che in alcuni casi può rivelarsi basso. Si sta discutendo di portare il limite a 8 milioni”, come hanno da poco fatto Gran Bretagna e Germania. I ritmi di crescita raccontano tutto l'entusiasmo attorno all'equity crowdfunding. Non sarà troppo?

“La Consob – afferma il ceo di Concrete - è stata molto attenta al settore e mi aspetto che faccia di tutto per evitare ogni eccesso. Si deve dire chiaramente a chi investe che si parla di capitale di rischio. Ma c'è un mercato internazionale solido. E in Italia, nonostante la crescita, siamo ancora su valori molto lontani da altri Paesi. Non credo ci sia il pericolo di una bolla”.